La respuesta corta
Una reforma de vivienda lleva IVA del 10 % en vez del 21 % solo si se cumplen tres cosas: el cliente es un particular que usa esa vivienda para vivir (o una comunidad de propietarios), la vivienda se terminó hace al menos dos años y tus materiales no pasan del 40 % del precio sin IVA. Si falla una, toda la obra va al 21 %.
Los tres requisitos, uno a uno
Lo dice el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA (la Ley 37/1992). En obras, lo normal es el 21 %. El 10 % es la excepción: solo vale para renovar o reparar viviendas, y con estos tres requisitos a la vez:
- Quién encarga la obra. Un particular (no una empresa) que no actúe como empresario o profesional y que use esa vivienda para su uso particular. La ley también admite a una comunidad de propietarios.
- La antigüedad de la vivienda. Su construcción o su última rehabilitación tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiece tu obra.
- Los materiales. Si pones tú los materiales, su coste no puede pasar del 40 % de la base imponible, que es el precio de la obra sin IVA. Si no pones materiales, este requisito se cumple solo.
La Agencia Tributaria lo resume igual en su página sobre el IVA de las obras en viviendas, con un matiz: si la vivienda se alquila o se usa para una actividad económica, aunque sea en parte, no hay 10 %.
Ojo: en Canarias, Ceuta y Melilla no hay IVA, sino otros impuestos (el IGIC y el IPSI) con sus propias reglas.
La regla del 40 % de materiales: cómo se calcula
La Dirección General de Tributos, que contesta las consultas oficiales sobre impuestos (las consultas vinculantes), lo ha aclarado varias veces:
- Es material todo lo que se queda en la vivienda: ladrillo, arena, yeso, azulejo, tubería o cable. También los muebles de cocina y las encimeras que instalas, y una caldera con su salida de humos.
- Cuenta lo que te han costado a ti: su precio de compra al proveedor, no lo que se los cobras al cliente.
- Suman también los materiales de tus subcontratas: si el fontanero o el electricista ponen material, entra en la cuenta.
- Los electrodomésticos van siempre al 21 %, con instalación o sin ella, aunque el resto de la obra vaya al 10 %.
Lo tienes en consultas como la V0860-24 y la V0816-20. Con los ejemplos de la propia Agencia Tributaria se ve claro:
| Precio de la obra sin IVA | Materiales que pones tú | Qué parte son | IVA de toda la obra |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 3.000 € | 30 % | 10 % |
| 10.000 € | 5.000 € | 50 % | 21 % |
Fíjate en la palabra toda. Si pasas del 40 %, el 21 % no se aplica solo a los materiales: la obra entera va al 21 %. Y, según la misma consulta V0860-24, no vale separar la mano de obra dentro de la misma obra para dejar esa parte al 10 %.
Si el cliente compra el material y tú pones solo la mano de obra, tu factura puede ir al 10 % si se cumple lo demás. Lo que él compre en la tienda lleva el 21 %.
Tabla: qué IVA lleva cada caso
Casos típicos, dando por hecho que es una reforma normal (baño, cocina, suelos, pintura, instalaciones) y no una rehabilitación grande:
| Caso | IVA | Por qué |
|---|---|---|
| Baño en el piso donde vive el cliente, con años, y materiales por debajo del 40 % | 10 % | Cumple los tres requisitos. |
| La misma obra, con materiales por encima del 40 % | 21 % | Falla el requisito de materiales. |
| El cliente compra el material y tú pones la mano de obra | 10 % en tu factura | No aportas materiales. |
| Segunda residencia del cliente | 10 % | Vale primera o segunda residencia si la usa él (consulta V0860-24). |
| Obra que encarga la comunidad de propietarios | 10 % | La ley la incluye, con los mismos requisitos de antigüedad y materiales. |
| Piso alquilado: la encarga y la paga el casero | 21 % | La vivienda se destina al alquiler. |
| Piso alquilado: la encarga y la paga el inquilino que vive allí | 10 % | Vale el inquilino si la usa para vivir (consulta V0860-24). |
| Piso turístico, o vivienda con despacho o consulta | 21 % | Se usa para una actividad económica, aunque sea en parte. |
| Local comercial u oficina | 21 % | No es una vivienda. |
| Garaje o trastero anejo a la vivienda, en la misma parcela | 10 % | Admitido en la consulta V1773-25, si se cumple lo demás. |
| Tu subcontrata te factura a ti | 21 % | Su cliente eres tú, una empresa. |
| Electrodomésticos que suministras | 21 % | Siempre, aunque el resto vaya al 10 %. |
La declaración firmada del cliente: ¿es obligatoria?
El artículo 26 del Reglamento del IVA dice que tres cosas (que el cliente no actúa como empresario, que usa la vivienda para uso particular y que se terminó al menos dos años antes) «podrán acreditarse» con una declaración escrita y firmada por el cliente, dirigida a ti.
«Podrán» quiere decir que no es obligatoria. Pero es la prueba que prevé la propia norma y el papel que te conviene tener si Hacienda pregunta por qué pusiste el 10 %. Mi consejo: pídela siempre antes de empezar y guárdala con la copia de la factura.
Y si el cliente firma algo falso para pagar menos IVA, el artículo 87 de la Ley del IVA le hace responsable de la deuda junto a ti, sanción incluida. Es decir, Hacienda también se la puede reclamar a él.
El reglamento no da un modelo. Este texto recoge lo que pide:
«Yo, [nombre y apellidos], con DNI [número], declaro bajo mi responsabilidad a [nombre de tu empresa], a efectos del artículo 26 del Reglamento del IVA, que: 1) encargo las obras de [descripción] en la vivienda situada en [dirección] como particular, sin actuar como empresario ni profesional; 2) utilizo esa vivienda para mi uso particular; 3) su construcción o su última rehabilitación terminó al menos dos años antes del inicio de estas obras. En [ciudad], a [fecha]. Firma.»
Si el cliente es una comunidad de propietarios, pregunta a tu gestor cómo dejarlo documentado.
Cómo reflejarlo en el presupuesto y en la factura
En el presupuesto
- Separa materiales y mano de obra, o marca qué partidas son material. Así sabes desde el principio si estás por debajo del 40 %.
- Pon el IVA en una línea aparte, con el tipo y el importe, y una nota corta: «IVA al 10 % por obra de renovación en vivienda de uso particular. Se aplicará el 21 % si no se cumplen los requisitos legales o si los cambios en la obra hacen que los materiales superen el 40 % del precio sin IVA.»
- Los electrodomésticos, en una línea propia al 21 %.
- Adjunta la declaración para que el cliente la firme cuando acepte.
En la plantilla de presupuesto de reforma marcas cada partida como material o mano de obra, eliges IVA al 10 % o al 21 % y te avisa si los materiales pasan del 40 %. El paso a paso completo está en cómo hacer un presupuesto de reforma.
En la factura
Una factura completa lleva, entre otras cosas, número, fecha, tus datos y tu NIF, nombre y domicilio del cliente, qué obra es, la base, el tipo de IVA y la cuota de IVA por separado (artículo 6 del Reglamento de facturación). Si hay partes al 10 % y al 21 %, como los electrodomésticos, cada base va por separado.
No hace falta citar ningún artículo, pero ayuda que la descripción diga el tipo de obra y la dirección: «Reforma de baño en la vivienda de [dirección]». Si salen extras durante la obra, repite la cuenta del 40 % antes de facturar.
Casos dudosos: local, garaje, piso alquilado y rehabilitaciones
- Local comercial. Es 21 %, aunque esté en un edificio de viviendas. Si el cliente lo va a convertir en vivienda, es otro caso: míralo con el gestor antes de dar precio.
- Garaje y trastero. En la consulta V1773-25, Hacienda admitió el 10 % para reparar un anejo usado como garaje y trastero, en la misma parcela que la vivienda. Una plaza suelta en otro edificio es un caso dudoso: pregunta antes.
- Vivienda alquilada. Cuenta quién encarga la obra y para qué usa la casa. Si es el casero, que la tiene para alquilar, 21 %. Si es el inquilino que vive allí, puede ir al 10 %.
- Rehabilitaciones grandes y ampliaciones. Si más de la mitad del coste va a estructura, fachada o cubierta, o si la obra amplía la superficie habitable, puede ir al 10 % por otra vía, con otros requisitos y sin el límite del 40 %. Lo explica la Agencia Tributaria en obras de construcción o rehabilitación. Ahí Hacienda pide pruebas, como el informe de un técnico o el proyecto visado.
Si quieres que te lo monte alguien
Yo no soy gestor, así que el IVA de cada obra te lo tiene que confirmar el tuyo. Lo que sí hago es la parte comercial de una empresa de reformas: una web con tus obras reales para que te pidan presupuestos desde Google, y un panel de seguimiento para que ningún presupuesto se quede olvidado. Antes de pagar nada te enseño un boceto gratis en 48 h. El precio te lo doy cerrado y por escrito, y sin permanencia.
Antes de poner el 10 %: repaso rápido
- ¿El cliente es un particular o una comunidad de propietarios, y no una empresa?
- ¿Vive en ella (primera o segunda residencia), sin alquilarla ni trabajar en ella?
- ¿La vivienda terminó de construirse o rehabilitarse hace al menos dos años?
- ¿Tus materiales, a precio de compra, se quedan por debajo del 40 % del precio sin IVA?
- ¿Tienes la declaración firmada?
- ¿Has sacado los electrodomésticos al 21 %?
Si alguna respuesta es «no» o «no lo sé», pon el 21 % o pregunta antes. Y cuando mandes el presupuesto, haz seguimiento: tienes un calendario para volver a llamar.
Esto no es asesoramiento fiscal. Es un resumen de la ley y de lo que publica Hacienda, revisado en septiembre de 2026. Cada obra tiene sus detalles: confírmalo con tu gestor antes de facturar.
