La respuesta corta
La ley de la edificación fija tres plazos: 1 año para defectos de acabado, 3 años para fallos que afectan a la habitabilidad y 10 años para la estructura. Pero en muchas reformas pequeñas esa ley no se aplica tal cual: entran el Código Civil y la ley de consumidores, que da 3 años de garantía a los productos que instalas.
Los plazos de la ley de la edificación: 1, 3 y 10 años
Los famosos plazos salen de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, la LOE. Su artículo 17 dice que quienes intervienen en una obra responden ante el propietario de los daños materiales que aparezcan dentro de estos plazos:
| Plazo | Qué cubre | Ejemplos orientativos |
|---|---|---|
| 1 año | Defectos de ejecución en acabados y remates. Este plazo es del constructor. | Pintura que se cuartea, un rodapié que se suelta, un alicatado mal rematado. |
| 3 años | Defectos de elementos constructivos o de instalaciones que hacen que la casa no cumpla los requisitos de habitabilidad: salubridad, que no entre agua, ruido y ahorro de energía. | Humedades por una mala impermeabilización, una filtración en la ducha. |
| 10 años | Defectos en cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos de la estructura que comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio. | Grietas por haber tocado mal un muro de carga. |
Tres detalles importantes:
- Los plazos cuentan desde la recepción de la obra: el día que la entregas y el cliente la acepta sin reservas, o desde que arreglas lo que dejó anotado. La LOE pide que la recepción conste en un acta firmada (artículo 6).
- El plazo es para que aparezca el daño. Cuando aparece, el cliente tiene dos años para reclamar (artículo 18).
- Respondes también de tus subcontratas y de los materiales que compraste o aceptaste (artículo 17.6).
¿Se aplica la LOE a tu reforma? Depende de lo que toques
Aquí está la trampa: la LOE no cubre cualquier obra. Según su artículo 2, una obra en un edificio que ya existe solo cuenta como «edificación» cuando altera su configuración arquitectónica. Es decir, una intervención total, o una parcial que cambia de forma esencial el aspecto exterior, el volumen o el conjunto de la estructura, o que cambia el uso del edificio. También cuentan ciertas obras en edificios protegidos. Esas obras, además, necesitan proyecto.
- Normalmente sí entra: tocar muros de carga o forjados, ampliar el volumen, cambiar la fachada o convertir un local en vivienda.
- Normalmente no entra: reformar un baño o una cocina, cambiar suelos, pintar o renovar la instalación de un piso sin tocar la estructura.
Que no entre en la LOE no significa que no respondas. Si la obra sale mal, respondes por no cumplir lo que pactaste, según el Código Civil. Para esas reclamaciones, cuando no hay un plazo especial, el cliente tiene cinco años desde que puede exigirte que cumplas (artículo 1964). Y la ley de consumidores nombra expresamente los servicios de rehabilitación y reparación de viviendas entre los que tienen un régimen de responsabilidad por daños más exigente (artículo 148).
Por eso conviene dar tu propia garantía por escrito, con plazos claros. Es una buena costumbre, siempre que no recorte lo que la ley ya le da al cliente.
Los productos que instalas: 3 años de garantía
Si en la obra vendes y colocas productos (una caldera, una mampara, un inodoro, una grifería, un aire acondicionado), sobre ellos rige la garantía de la ley de consumidores, el Real Decreto Legislativo 1/2007. En corto:
- Tres años desde la entrega para que aparezca el defecto (artículo 120). Si aparece en los dos primeros años, se da por hecho que ya venía de antes, salvo prueba en contra (artículo 121).
- Instalarlo mal cuenta como defecto del producto cuando la instalación la hiciste tú o alguien bajo tu responsabilidad (artículo 115 quater).
- El arreglo es gratis para el cliente: reparar o cambiar, con mano de obra, materiales y transporte incluidos. Si hay que desmontarlo y volver a montarlo, también corre de tu cuenta (artículo 118).
- Respondes ante tu cliente aunque sea un fallo de fábrica. Luego tienes un año, desde que lo arreglas, para reclamárselo a quien tuvo la culpa, como tu proveedor o el fabricante (artículo 125). Guarda sus facturas.
Ojo: estos 3 años son para productos. La propia ley deja fuera los servicios que no son digitales (artículo 114), así que la mano de obra de la reforma va por lo que te conté en el apartado anterior. Si el fabricante da una garantía extra, por ejemplo más años en una caldera, esa garantía le obliga en los términos que anuncia (artículo 127): dale al cliente el papel.
Qué no cubre la garantía
La garantía cubre lo que hiciste mal o lo que venía mal. No cubre:
- El desgaste normal: juntas que se ensucian con los años, pintura rozada por el uso, un grifo que con el tiempo pide cambiar una pieza.
- El mal uso: productos de limpieza que estropean un material, golpes, colgar de una pared más peso del que aguanta.
- La falta de mantenimiento que explicaste por escrito, como revisar la caldera o repasar el sellado de la ducha.
- Lo que tocó otro después de ti: si otro instalador cambió algo, lo que falle ahí no es tuyo.
- Daños de fuera: la LOE no te pide cuentas por caso fortuito, fuerza mayor, actos de un tercero o del propio perjudicado (artículo 17.8).
Si el cliente pone el material y ves que es malo, avísale por escrito antes de colocarlo. El Código Civil tiene en cuenta ese aviso: si la obra se destruye antes de entregarla por la mala calidad del material del dueño, quien solo puso su trabajo puede cobrar si avisó a tiempo (artículo 1590).
Lo que no puedes hacer con un particular es poner «sin garantía» o recortar sus derechos. La ley de consumidores anula las renuncias previas a sus derechos (artículo 10) y considera abusivas las cláusulas que los limitan (artículo 86).
Qué dejar por escrito al terminar la obra
El día de la entrega, rellena una hoja de entrega y firmadla los dos. Hace de acta de recepción: desde esa fecha cuentan los plazos. Que lleve:
- Fecha de entrega y dirección de la obra.
- La obra hecha, con referencia al presupuesto aceptado y a los cambios firmados.
- Los pendientes, si los hay: qué falta y en qué fecha lo arreglas. Cuando esté, lo apuntáis y volvéis a firmar.
- Marcas y modelos de lo que has instalado, con sus facturas y las garantías del fabricante.
- Instrucciones de uso y mantenimiento: qué productos no usar, qué revisar y cada cuánto.
- Tu garantía: qué cubre, cuánto dura y cómo avisarte (teléfono, WhatsApp o correo).
- Fotos de la obra terminada, con fecha.
Mejor aún si la garantía ya iba en el presupuesto, para que el cliente la conozca antes de firmar. En la guía de cómo hacer un presupuesto de reforma tienes qué más poner, y en la del contrato de reforma, el modelo punto por punto.
Cómo atender una queja sin que acabe mal
Desde el 28 de diciembre de 2025, la ley de consumidores dice que las reclamaciones se contestan lo antes posible y, como máximo, en quince días desde que se presentan (artículo 21.3, cambiado por la Ley 10/2025). Aunque la queja no tenga razón, contesta. Un orden que funciona:
- Responde el mismo día, aunque sea para decir cuándo vas a verlo.
- Ve a verlo y haz fotos. Compáralas con las de la entrega.
- Decide y explícalo por escrito. Si entra en garantía, pon fecha al arreglo. Si no entra (desgaste, mal uso), explica por qué, sin tono de pelea, y ofrece un precio por arreglarlo.
- Deja constancia de lo que hiciste y cuándo, por WhatsApp o por correo.
- Apúntalo: cliente, fecha del aviso, visita y arreglo. Igual que llevas los presupuestos, como cuento en la guía de seguimiento de presupuestos.
Una queja bien atendida no tiene por qué costarte el cliente. Una ignorada puede acabar en una reseña de una estrella o en una hoja de reclamaciones.
Si quieres que te lo monte alguien
Yo hago páginas web para empresas de reformas con tus obras reales y una sección que explica tu garantía en palabras normales, algo que da confianza antes de pedir presupuesto. Si los avisos de garantía se te pierden entre WhatsApps, te monto un panel de seguimiento donde cada aviso tiene su fecha y su estado. Antes de pagar nada te enseño un boceto gratis en 48 h, con el precio cerrado por escrito y sin permanencia.
Repaso rápido (y un aviso)
- LOE: 1 año acabados, 3 años habitabilidad y 10 años estructura, desde la recepción. Solo si la obra altera la configuración del edificio.
- Reforma sin tocar estructura: Código Civil y ley de consumidores.
- Productos que instalas: 3 años desde la entrega.
- Hoja de entrega firmada, siempre.
- Quejas: respuesta en quince días como máximo.
Esto no es asesoramiento jurídico: es un resumen de lo que dicen las leyes para que sepas por dónde van los tiros. Para un caso concreto, o para redactar tu hoja de garantía, confírmalo con tu abogado o tu gestor.
